Коротко
Главное за минуту
- Квартиру в кондоминиуме иностранец оформляет на себя (freehold), если она входит в иностранную квоту дома.
- Землю иностранец на себя не оформляет, за редкими исключениями. Дом на чужой земле можно иметь, землю берут в долгую аренду.
- Аренда регистрируется в земельном офисе на срок до 30 лет. Продление — условие договора, а не гарантия закона.
Квартира в собственность
Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами, но не больше 49 % общей площади жилых помещений в доме. Эту долю называют иностранной квотой. Если квота в доме заполнена, квартиру можно купить только на гражданина Таиланда или тайскую компанию.
Деньги на покупку переводятся в Таиланд из-за рубежа. Банк выдаёт подтверждение перевода, и земельный офис просит его при регистрации. Поэтому перевод планируют заранее, а не в день сделки.
Квота — первое, что мы проверяем у квартиры. От неё зависит, на кого оформляется покупка.
Дом и земля
Земельный кодекс не позволяет иностранцам владеть землёй, исключения редки и требуют крупных инвестиций. При этом сам дом может принадлежать иностранцу: строение и земля под ним — разные объекты права.
На практике дом покупают так: строение оформляют на покупателя, а землю берут в долгосрочную аренду. Бывают и другие законные инструменты, например право пользования или право на строение на чужой земле. Какой подходит, зависит от объекта и целей.
Аренда на 30 лет
Аренда дольше трёх лет действует в полную силу, только если она зарегистрирована в земельном офисе. Максимальный срок одной регистрации — 30 лет.
| Freehold, квартира | Leasehold, аренда | |
|---|---|---|
| Что получаете | Собственность на квартиру | Право пользоваться землёй или квартирой |
| Срок | Бессрочно | До 30 лет за одну регистрацию |
| Где регистрируется | Земельный офис | Земельный офис |
| Продление | Не требуется | По договору, без гарантии закона |
| Наследование | По общим правилам | Зависит от условий договора |
Обещание «30 + 30 + 30 лет» — это договорённость сторон. Её стоит обсуждать с юристом и понимать, что будет, если собственник земли сменится.
Чего не делать
Не используйте номинальные схемы. Тайская компания, где тайские акционеры записаны только для вида, а деньги и решения принадлежат иностранцу, незаконна. Земельные офисы такие сделки проверяют, а последствия ложатся на покупателя.
- Не платите крупные суммы до проверки документов на землю и разрешения на строительство.
- Не соглашайтесь на нерегистрируемую аренду на долгий срок.
- Не принимайте устные обещания о продлении и гарантированной доходности.
Как мы проверяем
До показа мы смотрим квоту, документ на землю, разрешения застройщика и историю объекта. Перед сделкой договор читает юрист, а мы считаем полные расходы: сборы, налоги и платежи владения за год.
После покупки остаёмся рядом ещё шесть месяцев: отвечаем на вопросы и помогаем освоиться.
Это общий обзор, а не юридическая консультация. Условия зависят от конкретного объекта и меняются со временем, поэтому перед сделкой документы проверяет юрист.
